Schädlinge in der Mietwohnung: wer anzeigt, wer beseitigt, wer zahlt

Paragraf 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das ist keine einmalige Pflicht bei der Übergabe, sondern eine Dauerpflicht.^{Quelle 1}

Das Landessozialgericht Berlin-Brandenburg hat das 2025 für einen Bettwanzenbefall in Berlin ausgesprochen: der Befall stellt einen Mangel der Mietsache dar, den grundsätzlich der Vermieter nach Paragraf 535 Absatz 1 Satz 2 BGB zu beseitigen hat. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter durch falsches Wohnverhalten den Schädlingsbefall verursacht hat.^{Quelle 11}

Diese Einordnung hängt nicht daran, ob die Tierart in einer Verordnung steht. Ratten sind in Berlin meldepflichtig, Bettwanzen nicht. Mangel der Mietsache können beide sein.^{Quelle 13, Quelle 11}

Nach Paragraf 536c Absatz 1 BGB hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt. Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern.^{Quelle 5}

Paragraf 536c Absatz 2 BGB ist die schärfste Vorschrift dieser Seite. Unterlässt der Mieter die Anzeige, ist er zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Und soweit der Vermieter wegen der unterbliebenen Anzeige nicht abhelfen konnte, verliert der Mieter die Rechte aus Paragraf 536 BGB, den Schadensersatz aus Paragraf 536a BGB und das Recht zur fristlosen Kündigung. Die Anzeige ist damit die Bedingung für fast alles Weitere.^{Quelle 5, Quelle 2, Quelle 3}

Eine Form schreibt Paragraf 536c BGB nicht vor, eine mündliche Anzeige ist wirksam. Das Problem ist nicht die Wirksamkeit, sondern der Nachweis: wer später mindert oder Kosten ersetzt verlangt, muss belegen können, dass und wann er angezeigt hat.^{Quelle 5}

Die Anzeige an den Vermieter ist etwas anderes als die Meldung an das Gesundheitsamt. Sie ersetzen einander nicht. Bei einem Rattenbefall in Berlin sind beide fällig.^{Quelle 5, Quelle 13}

Musterformulierung für die Mängelanzeige

Diese sieben Bausteine decken ab, was eine Mängelanzeige leisten muss. In dieser Reihenfolge zu einem Schreiben zusammensetzen und die eckigen Klammern gegen Ihre Angaben tauschen.

1. Betreff. Mängelanzeige nach Paragraf 536c BGB, Wohnung [Straße, Hausnummer, Geschoss, Lage], Mietverhältnis seit [Datum].
2. Feststellung. Am [Datum] habe ich in der oben genannten Wohnung [Tierart oder Beschreibung, wenn die Art unklar ist] festgestellt. Betroffen sind [Räume]. Beobachtet habe ich [Tiere, Kot, Häutungshüllen, Fraßspuren, Stiche].
3. Umfang. Die Beeinträchtigung besteht seit [Datum] und hat sich [nicht verändert oder verstärkt]. [Räume] sind derzeit nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar.
4. Rechtsfolge benennen. Ich zeige Ihnen diesen Mangel hiermit nach Paragraf 536c Absatz 1 BGB an und fordere Sie auf, ihn nach Paragraf 535 Absatz 1 Satz 2 BGB zu beseitigen.
5. Frist setzen. Bitte teilen Sie mir bis zum [Datum] mit, wann eine Fachkraft die Wohnung untersucht. Leiten Sie die Beseitigung nicht innerhalb dieser Frist ein, behalte ich mir die Rechte aus den Paragrafen 536, 536a und 543 BGB vor.
6. Mitwirkung anbieten. Für einen Termin bin ich unter [Telefonnummer] erreichbar. Zutritt gewähre ich nach Absprache; Erhaltungsmaßnahmen nach Paragraf 555a BGB habe ich zu dulden und dulde ich.
7. Beweise sichern. Beigefügt sind [Anzahl] Aufnahmen der Befallsspuren vom [Datum]. Bitte entfernen Sie die Spuren nicht vor der Untersuchung, sie sind für die Fachkraft der wichtigste Anhaltspunkt.

^{Quelle 5, Quelle 1, Quelle 7, Quelle 15}

Setzen Sie keine Zahl in die Frist, die Sie nicht begründen können. Das Gesetz verlangt nirgends eine bestimmte Anzahl von Tagen, sondern eine angemessene Frist. Angemessen ist, was der Vermieter braucht, um eine Fachkraft zu beauftragen.^{Quelle 6}

Nach Paragraf 536 Absatz 1 BGB ist der Mieter von der Miete befreit, solange ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Ist sie nur vermindert, schuldet er eine angemessen herabgesetzte Miete. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Erklären muss der Mieter die Minderung nicht, sinnvoll ist es trotzdem, damit der Vermieter die gekürzte Zahlung einordnen kann.^{Quelle 2}

Paragraf 536 Absatz 4 BGB schützt dieses Recht bei Wohnraum zusätzlich: eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Eine Vertragsklausel, die Minderung wegen Ungeziefer ausschließt, ist bei einer Wohnung deshalb nichts wert.^{Quelle 2}

Warum hier keine Minderungstabelle steht

Es gibt keine gesetzliche Quote. Was im Netz als Minderungstabelle kursiert, sind zusammengesuchte Einzelfälle mit sehr verschiedenen Sachverhalten. Eine Berliner Entscheidung sei genannt, ausdrücklich als Einzelfall: das Amtsgericht Schöneberg hielt 2010 eine Minderung von 15 Prozent für berechtigt, nachdem bis zum Einbau einer Rattenklappe mehrmals wöchentlich Ratten im Bad aufgetreten waren. Daraus folgt keine Quote für Ihren Fall.^{Quelle 12}

Wer zu viel kürzt, schafft sich ein zweites Problem: Mietrückstand ist nach Paragraf 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung. Wer sich über die Höhe nicht sicher ist, zahlt weiter und erklärt die Zahlung ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung. Eine Grenze setzt außerdem Paragraf 536b BGB: kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss oder nimmt er die Wohnung in Kenntnis des Mangels an, ohne sich seine Rechte vorzubehalten, stehen ihm die Rechte aus den Paragrafen 536 und 536a BGB nicht zu.^{Quelle 6, Quelle 4}

Weil die Beseitigung des Mangels nach Paragraf 535 Absatz 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters ist, trägt er auch die Kosten. Das gilt unabhängig davon, wer den Fachbetrieb anruft. Entscheidend ist, wen die Pflicht trifft.^{Quelle 1}

Selbst beauftragen und die Rechnung weiterreichen

Das geht, aber nur in zwei Fällen. Paragraf 536a Absatz 2 BGB erlaubt dem Mieter, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen, wenn erstens der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder zweitens die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Außerhalb dieser Fälle zahlt der Mieter aus eigener Tasche.^{Quelle 3}

Verzug setzt in aller Regel voraus, dass der Vermieter den Mangel kennt und zur Beseitigung aufgefordert wurde. Damit schließt sich der Kreis zur Mängelanzeige: ohne Anzeige kein Verzug, ohne Verzug kein Aufwendungsersatz. Daran scheitern die meisten Erstattungsforderungen, und zwar nicht am Betrag, sondern an der Reihenfolge.^{Quelle 3, Quelle 5}

Daneben steht Paragraf 536a Absatz 1 BGB. Ist der Mangel bei Vertragsschluss vorhanden, entsteht er später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Das erfasst auch Folgeschäden und steht neben der Minderung.^{Quelle 3}

Das Landessozialgericht Berlin-Brandenburg formuliert sie so: etwas anderes gilt, wenn der Mieter durch falsches Wohnverhalten den Schädlingsbefall verursacht hat. Verlangt ist also ein Verhalten, das vom vertragsgemäßen Gebrauch abweicht, und ein Ursachenzusammenhang zu diesem Befall.^{Quelle 11}

Für den häufigen Fall, dass sich die Herkunft nicht klären lässt, hat dasselbe Urteil eine klare Aussage. Kann bei einem erheblichen Ungezieferbefall die Ursache weder dem Vermieter noch dem Mieter vorgeworfen werden oder ist sie nicht aufklärbar, so begründet der Befall die Möglichkeit der Mietminderung nach Paragraf 536 Absatz 1 BGB. Die Nichtaufklärbarkeit geht damit nicht zulasten des Mieters.^{Quelle 11, Quelle 2}

Gestritten wird meist über die Einschleppungswege. Das Umweltbundesamt nennt für Bettwanzen gebrauchte Möbel und Reisegepäck als typische passive Übertragungswege und empfiehlt gegen Schaben die Kontrolle von Reisegepäck, gebrauchten Geräten und Verpackungen. Das sind Wege, keine Vorwürfe. In einem Mehrfamilienhaus, in dem sich ein Befall über Leitungsschächte bewegt, lässt er sich einer einzelnen Wohnung ohnehin selten zuordnen.^{Quelle 15}

Auch wer den Befall verursacht hat, verliert nicht das Recht, ihn beseitigt zu bekommen. Er verliert die Aussicht darauf, die Kosten dem Vermieter aufzuerlegen.^{Quelle 1, Quelle 11}

Nach Paragraf 2 Nummer 9 der Betriebskostenverordnung gehören die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung zu den Betriebskosten. Der Satz wird oft als Freibrief gelesen, ist aber keiner: er steht unter der Definition des Paragrafen 1 BetrKV, wonach Betriebskosten die dem Eigentümer laufend entstehenden Kosten sind. Instandhaltung und Instandsetzung sind dort ausdrücklich ausgenommen.^{Quelle 9, Quelle 10}

Das Landessozialgericht Berlin-Brandenburg hat daraus 2025 die Konsequenz gezogen: entstehen die Kosten nur einmalig, sind es Instandhaltungskosten und keine umlagefähigen Betriebskosten. Umlagefähig ist nur die wiederkehrende Ungezieferbekämpfung.^{Quelle 11, Quelle 9}

Eine Position Ungezieferbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung ist kein Beleg dafür, dass sie dort hingehört. Prüfen Sie, ob eine laufende Leistung abgerechnet wird oder die Rechnung für einen einzelnen Einsatz.^{Quelle 9, Quelle 11}

In Berlin gilt seit dem 9. Mai 2026 die Verordnung zur Bekämpfung von Gesundheitsschädlingen vom 22. April 2026. Nach Paragraf 5 Absatz 1 muss die verantwortliche Person einen Befall unverzüglich dem Gesundheitsamt des örtlich zuständigen Bezirksamts melden und unverzüglich eine Fachkraft beauftragen. Verantwortliche Person ist nach Paragraf 2 Absatz 2 der Eigentümer, der Nutzungsberechtigte oder Inhaber der tatsächlichen Gewalt und der zum Unterhalt Verpflichtete. Wer eine Wohnung bewohnt, hat die tatsächliche Gewalt über sie und kann deshalb meldepflichtig sein.^{Quelle 13}

Das gilt nur für die Arten, die Paragraf 1 der Verordnung nennt. Ratten sind dort ausdrücklich aufgeführt, Hausmäuse und Bettwanzen nicht. Schaben sind erfasst, doch Paragraf 9 beschränkt die Bekämpfungspflicht auf besonders gefährdete Einrichtungen, die Paragraf 2 Absatz 1 abschließend aufzählt. In einer normalen Wohnung löst ein Schabenbefall diese Pflicht nicht aus.^{Quelle 13}

Die unterbliebene Meldung ist eine Ordnungswidrigkeit nach Paragraf 15 Absatz 1 der Verordnung in Verbindung mit Paragraf 73 Absatz 1a Nummer 24 des Infektionsschutzgesetzes. Auf die Hausverwaltung zu warten hilft dagegen nicht: die Pflicht knüpft an die Feststellung des Befalls an, nicht an eine Zuständigkeitsklärung im Haus.^{Quelle 13, Quelle 14}

Nach Paragraf 555a Absatz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Eine vom Vermieter beauftragte Schädlingsbekämpfung ist eine solche Erhaltungsmaßnahme, der Zutritt zum vereinbarten Termin gehört dazu.^{Quelle 7}

Paragraf 555a Absatz 2 BGB verlangt eine rechtzeitige Ankündigung, es sei denn, die Maßnahme ist nur mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. Nach Absatz 3 hat der Vermieter Aufwendungen, die dem Mieter durch die Maßnahme entstehen, in angemessenem Umfang zu ersetzen und auf Verlangen vorzuschießen. Nach Absatz 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung zu den Absätzen 2 und 3 unwirksam.^{Quelle 7}

Praktisch heißt das: Vorbereitungen, die eine Fachkraft verlangt, etwa Schränke zugänglich machen oder Textilien bereitstellen, sind Teil der Duldung und keine Gefälligkeit. Und wo ein Befall sich über mehrere Wohnungen bewegt, hält der Nachbar, der den Zutritt verweigert, den Befall im Haus.^{Quelle 7}

Befallsspuren vor dem Termin wegzuputzen ist gut gemeint und schädlich. Das Umweltbundesamt weist ausdrücklich darauf hin, dass die Spuren für die Schädlingsbekämpfung wesentlich sind.^{Quelle 15}

1. 01AnzeigenMängelanzeige nach Paragraf 536c Absatz 1 BGB, mit Datum und nachweisbarem Zugang. Ohne diesen Schritt greift keiner der folgenden.
2. 02Frist setzenZur Beseitigung auffordern. Paragraf 543 Absatz 3 BGB verlangt eine angemessene Frist oder eine Abmahnung, bevor wegen einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt werden kann.
3. 03MindernDie Minderung nach Paragraf 536 Absatz 1 BGB tritt kraft Gesetzes ein. Über die Höhe entscheidet der Einzelfall, deshalb hier keine Quote.
4. 04Selbst beseitigenErst wenn der Vermieter in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung des Bestands der Mietsache notwendig ist, greift der Aufwendungsersatz aus Paragraf 536a Absatz 2 BGB.
5. 05KündigenNach Paragraf 543 Absatz 2 Nummer 1 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt oder wieder entzogen wird. Paragraf 569 Absatz 1 BGB nennt zusätzlich die erhebliche Gefährdung der Gesundheit, und zwar auch dann, wenn der Mieter die Beschaffenheit bei Vertragsschluss kannte.

^{Quelle 5, Quelle 6, Quelle 2, Quelle 3, Quelle 8}

Eine Erwartung, die sich in Berlin regelmäßig nicht erfüllt: dass eine andere Stelle die Kosten übernimmt. Das Landessozialgericht Berlin-Brandenburg hat 2025 entschieden, dass die Kosten einer Schädlingsbekämpfung für Leistungsempfänger weder als besonderer unabweisbarer Bedarf noch als Erstausstattung noch als laufender Bedarf noch als Kosten der Unterkunft zu übernehmen sind, wenn der Leistungsempfänger nicht mietvertraglich wirksam zur Übernahme solcher Kosten verpflichtet ist. Betroffene sind vorrangig auf den zivilrechtlichen Anspruch gegen den Vermieter zu verweisen. Vorkasse aus eigener Tasche ist damit der teuerste Weg.^{Quelle 11, Quelle 3}

Diese Seite ist eine Übersicht über die Rechtslage und keine Rechtsberatung im Einzelfall. Dafür sind die Mieterberatung oder ein Anwalt zuständig. Was wir beitragen können, ist die fachliche Feststellung dessen, was in der Wohnung tatsächlich vorliegt.